Druivenhof - De Lier - Jansen Bouwontwikkeling B.V.

ALGEMENE INFORMATIE 40 DE KOOP VAN EEN NI EUWBOUWWONING Een woning* koopt u niet dagelijks. Het is een belangrijke stap in uw leven waardoor het dan ook van groot belang is om helder te zijn over de procedures en voorwaarden die bij de koop van een nieuwbouwwoning aan de orde komen. Wij leggen u graag uit met welke zaken u te maken krijgt als u besluit tot het kopen van (bouw)grond waarop een nieuwbouwwoning zal worden gerealiseerd door de (bouw)- ondernemer. * In deze brochure worden ook de beneden- en bovenwoningen aangeduid als ‘woning’. Juridisch gezien is het pand waarin de benedenwoningen en de bovenwoningen zich bevinden een woongebouw zonder gemeenschappelijke algemene ruimten; de betreffende woningen zijn ‘appartementen’. Op deze woningen is dan ook het appartementsrecht van toepassing. Het appartementsrecht en daarmee samenhangende informatie worden verderop in deze brochure nader toegelicht. KOOPOVEREENKOMST EN AANNEMINGSOVEREENKOMST Voor deze aankoop worden twee overeenkomsten gesloten. Voor de grond wordt een koopovereenkomst gehanteerd tussen de verkoper en u als koper. Voor de bouw van de woning wordt gebruikgemaakt van een aannemingsovereen- komst tussen de (bouw)ondernemer en u als verkrijger. U bent in deze zowel de koper (van de grond) en de verkrijger (van de woning). De verkoper is degene waarvan u de grond koopt en de (bouw)ondernemer bouwt uw woning. Bij deze koopovereenkomst gaan koper en verkoper een overeenkomst aan, waarbij de koper zich onder meer verplicht tot betaling van de koopprijs van de grond en de verkoper zich verplicht tot de levering van de grond. In de aannemingsovereenkomst verplicht de (bouw)ondernemer zich tot de bouw van de woning. Nadat u de koopovereenkomst en de aannemings- overeenkomst heeft getekend, stuurt de verkopende makelaar de koopovereenkomst naar de verkoper en de aannemingsovereenkomst naar de (bouw)ondernemer door, die deze medeondertekenen. U ontvangt vervolgens één exemplaar van elk retour; de makelaar, Woningborg en de notaris ontvangen een kopie. De notaris kan aan de hand hiervan de akte van levering van de bouwkavel voor de eigendomsoverdracht (transportakte) opmaken. De makelaar vervult een bemiddelende rol bij de verkoop van de woningen. Aan door de makelaar verstrekte informatie en/of gedane toezeggingen kunnen uitdrukkelijk geen rechten worden ontleend. Slechts schriftelijke (contract)stukken en/of schriftelijke toezeggingen van de verkoper en de (bouw)- ondernemer zijn bindend. HET APPARTEMENTSRECHT ( ALLEEN VOOR DE BOUWNUMMERS 1 , 2 EN 4 T /M 7 ) De woning die u koopt maakt, zoals eerder vermeld, deel uit van een woongebouw en is juridisch gezien een appartement. De term appartement wordt slechts in de paragrafen Het appartementsrecht , De notaris , de overeenkomsten en het reglement van splitsing en Begroting en servicekosten gebruikt. Het woongebouw bestaat uit meerdere appartementen; er zijn geen algemene gemeenschappelijke ruimten. Strikt genomen vormt ieder appartement een deel van het gebouw dat bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van dit bepaalde gedeelte van het gebouw. Volgens de wet is de officiële benaming van een appartement een ‘appartementsrecht’. Deze officiële benaming geeft aan dat er onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds het eigendom en anderzijds de gebruiksrechten. Het eigendom van het gehele gebouw behoort aan alle eigenaars gezamenlijk. Daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van het privégedeelte (het appartement). Appartementsrechten ontstaan door de splitsing van het gebouw in juridische zin. Om het gebouw in appartementen te splitsen wordt door de notaris een zogenaamde splitsingsakte opgemaakt. Deze splitsingsakte wordt tezamen met de splitsingstekeningen, waarop de grenzen van de privégedeelten van het gebouw staan aangegeven, ingeschreven in de openbare registers. Pas als dat heeft plaatsgevonden is de splitsing formeel een feit en ontstaan de zogeheten ‘appartementsrechten’ die vervolgens afzonderlijk verkocht kunnen worden. De eigendomsoverdracht geschiedt door middel van een zogenaamde ‘akte van levering’ via de notaris. 41 DE NOTAR I S , DE AKTES EN HET REGLEMENT VAN SPL I TS ING De eigendomsoverdracht van het perceel grond gebeurt door middel van akte van levering bij de notaris. Ruim voor de datum van de notariële levering ontvangt u van de notaris een afrekening waarop het op de datum van levering verschuldigde bedrag is aangegeven, inclusief onderstaande bijkomende kosten. Ook blijkt uit deze afrekening welk bedrag de notaris zal ontvangen van uw geldverstrekker en welk bedrag u eventueel (tijdig) aan de notaris moet overmaken. Bij de berekening van het bedrag dat u zelf aan de notaris moet betalen, wordt er meestal vanuit gegaan dat het hypotheekbedrag dat in depot blijft gelijk moet zijn aan de vanaf de leveringsdatum nog verschuldigde bouwtermijnen. Op de leveringsdatum worden in de meeste gevallen twee akten getekend, te weten: de akte van levering van de grond van de verkoper aan de koper de hypotheekakte met betrekking tot de lening die u van de geldverstrekker ontvangt. Alleen voor de bouwnummers 1, 2 en 4 t/m 7 geldt dat voorafgaand hieraan de akte van splitsing tezamen met de splitsingstekeningen worden ingeschreven in de openbare registers. In de notariële akte van splitsing is een aantal belangrijke zaken opgenomen: de beschrijving van het gebouw de beschrijving van ieder afzonderlijk gedeelte van de appartementen de beschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het gehele gebouw (het zogenaamd breukdeel) het splitsingsreglement. Vooral het laatstgenoemde reglement, het splitsingsreglement, is voor u als koper van groot belang. Hierin staat namelijk beschreven: hoe de Vereniging van Eigenaars* is samengesteld en zal functioneren hoe het huishoudelijk reglement eruit zal zien welke lasten en kosten voor rekening van alle eigenaren gezamenlijk komen hoe het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten van het gebouw zijn geregeld hoe de jaarlijkse begroting voor beheer en onderhoud (de exploitatierekening) eruit moet zien hoe de voorschotbijdragen in de servicekosten moeten worden betaald hoe het gebouw verzekerd moet zijn en op welke wijze uitgekeerd wordt bij schade. * Als eigenaar van een appartement bent u, samen met de overige mede-eigenaars van het woongebouw, verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van het gebouw. Deze gezamenlijke verantwoordelijkheid schept een band tussen de eigenaars. Om verantwoordelijkheid juridisch te onderbouwen moet sinds 1973 bij elke splitsing van een gebouw in appartementsrechten een Vereniging van Eigenaars (VvE) worden opgericht. Iedere eigenaar is automatisch lid van deze VvE. In de wet zijn regels opgenomen waaraan een VvE moet voldoen. Zo moet de VvE tenminste één keer per jaar een ledenvergadering organiseren. In deze zogenaamde Vergadering van Eigenaars worden de financiële jaarstukken besproken en wordt de voorschotbijdrage in de geraamde kosten, bestemd voor onderhoud, verzekering en dergelijke per eigenaar vastgesteld. De gang van zaken in het woongebouw wordt grotendeels bepaald in de Vergadering van Eigenaars. Het bestuur van de VvE neemt alle beslissingen over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Zij is daarbij gebonden aan de bepalingen in het splitsingsreglement. Bepalingen in het splitsingsreglement zijn bindend bij besluitvorming. BEGROT ING EN SERV I CEKOSTEN ( ALLEEN VOOR DE BOUWNUMMERS 1 , 2 EN 4 T /M 7 ) De definitieve begroting voor de servicekosten wordt vastgesteld door de Vereniging van Eigenaars. Bij de notaris kan een brochure opgevraagd worden waarin het appartementsrecht uitgebreid staat omschreven. WANNEER MOET U GAAN BETALEN Na ondertekening van de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst wacht u totdat u de factuur ontvangt, waarop de vervallen termijnen in rekening worden gebracht. Als de hypotheekakte nog niet is gepasseerd dan hoeft u nog niet te betalen. U heeft dan automatisch uitstel van betaling zoals dat ook in de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst staat vermeld. Over de verschuldigde niet betaalde termijnen wordt de overeengekomen rente berekend, die later bij de notariële eigendomsoverdracht met u wordt verrekend. Telkens wanneer de bouw zover is gevorderd dat één van de termijnen is vervallen, ontvangt u van de (bouw)ondernemer een verzoek tot betaling. Als datum van betaling geldt de datum waarop de betaling door de (bouw)ondernemer is ontvangen. Voor de termijnen die vervallen na de datum van overdracht, moet u er zelf op toezien dat uw eventuele geldverstrekker ervoor zorgt dat het factuurbedrag binnen 14 dagen na factuurdatum op de bankrekening van de (bouw)ondernemer is bijgeschreven. U dient erop toe te zien dat deze periode niet wordt overschreden om te voorkomen dat er rente in rekening dient te worden gebracht.